法释〔2026〕12号:资质借用、转包/违法分包、农民工工资、优先受偿权等9大变化
日期:2026-06-30
信息来源:最高人民法院 2026-06-29 公布
网址:https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/504221.html
施行日期:2026-06-30
原文标题:最高法发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》
# 最高法发布建设工程施工合同司法解释(二)2026年6月30日施行,23条新规全面解读
一、政策背景
2026年3月17日,最高人民法院审判委员会第1969次会议通过《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(法释〔2026〕12号),2026年6月29日公布,自2026年6月30日起施行。
本解释共23条,以《民法典》《建筑法》《招标投标法》《民事诉讼法》为依据,结合审判实践,对建设工程施工合同纠纷中的资质借用、转包/违法分包、农民工工资、建设工程价款优先受偿权等9大核心问题做出统一规定。
二、核心变化(9 大要点)
变化 1:必须招标项目效力认定(第一/二条)
- 确定中标前实质性谈判:即使后补招标,法院可认定中标合同无效
变化 2:资质借用 4 条新规(第三/四/五条)
- 表见代理:借用方以出借方名义采购建材设备,符合民法典第172条的,出借方承担责任
变化 3:转包/违法分包(第六/七条)
- 代位权支持:借用方/转包方可向发包人行使代位权(民法典第535条)
变化 4:农民工工资先行垫付(第八条)
- 法院依法予以支持
变化 5:固定价格合同价款调整(第九条)
- 例外:当事人另有约定或符合民法典第533条情势变更
变化 6:固定总价合同解除(第十条)
- 按比例乘以固定总价确定已施工部分价款
变化 7:折价补偿协议效力(第十二条)
- 转包/分包情形同样处理
变化 8:审计/评审与司法鉴定(第十三条)
- 未约定的,发包人不能以审计/评审确定工程价款
变化 9:建设工程价款优先受偿权(第十七-二十一条)
- 受让人行使优先受偿权,综合工程验收/结算/转让合同/合理转让款等综合判断
三、对企业的 4 大影响
1. 建筑施工企业
- 优先受偿权保护强化 — 扩大至保险金/赔偿金/补偿金
2. 发包人(建设单位)
- 农民工工资连带责任强化 — 需配合总承包单位做好工资保障
3. 借用资质/挂靠方
- 代位权可用 — 可向发包人追讨
4. 接受转包/分包方
- 农民工工资仍是第一优先 — 建设单位先行垫付
四、合规清单(4 步)
1. 核查合同效力:必须招标项目是否仍属必须范围、转包/分包是否构成违法
2. 清理资质借用:6 月 30 日前终止所有资质借用协议,书面通知交易方
3. 完善折价补偿协议:在建/未结项目尽快与对方签订书面折价补偿协议
4. 预留优先受偿权条款:新签合同中明确约定工程款优先受偿权起算日期
五、给湖南建筑企业的 3 条建议
1. 挂靠/借用资质业务 7 月 1 日前必须清理完毕,否则 6 月 30 日后签订的借用协议全部无效,借用费也无法主张
2. 审计/评审项目 7 月 1 日前发函催促,要求对方在 1 年内出具审计结果,否则主动申请司法鉴定
3. 农民工工资专户管理,确保建设单位、总承包单位、分包单位三层都有工资保障资金
六、办理流程(3 步)
1. 争议发生:建设工程施工合同纠纷起诉到法院
2. 适用本解释:法院根据本解释 23 条判断合同效力、工程款、优先受偿权
3. 执行救济:依据判决申请执行,优先受偿权可对抗其他债权人
七、5 类企业受影响最大
1. 房屋建筑施工总承包企业
2. 市政公用工程施工企业
3. 公路工程施工总承包企业
4. 建筑装修装饰工程企业
5. 建筑机电安装工程企业
八、常见问题 Q&A
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信息来源
来源:最高人民法院
原文链接:https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/504221.html
原文标题:最高法发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》
发布时间:2026-06-29 14:52:21
施行时间:2026-06-30
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本文部分内容基于最高人民法院已公开发布的司法解释整理,涉及2026年6月30日施行的具体内容以最高人民法院正式公告为准。建议企业在行动前咨询专业法律顾问。